Por qué LIMITAR EL PRECIO de los ALQUILERES ES POSITIVO para la economía

En la mayoría de los países del mundo y a lo largo de toda la historia las autoridades públicas han limitado los precios de los alquileres para evitar que aumenten hasta cotas inasumibles por buena parte de la población. Pero muchos economistas aseguran que, aunque pueda ser una política bienintencionada, acaba teniendo efectos indeseables, no sólo para aquellas personas a las que pretende beneficiar sino también para la economía en general. En este vídeo vamos a abordar estos razonamientos y a explicar cómo de equivocados están. Y es que cuando uno realiza un análisis serio y riguroso, alejado de determinados intereses económicos y de ciertas posiciones ideológicas, se acaba dando cuenta de que, en realidad, limitar el precio de los alquileres es muy positivo no sólo en términos sociales, sino también en términos económicos.

El mercado del alquiler siempre ha estado muy regulado porque hay mucha asimetría de poder entre el propietario que alquila su vivienda y el que quiere vivir en ella. Por ejemplo, el que busca piso de alquiler tiene muchos costes importantes que no tiene el casero: cuando busca vivienda, porque está obligado a elegir una zona bien comunicada con su puesto de trabajo, por lo que no tiene demasiado donde elegir, porque la búsqueda consume mucho tiempo y dinero ya que lo mejor siempre es visitar el piso en persona, y porque no todos los pisos se ajustarán a su modelo familiar o a sus preferencias ya que cada piso es diferente; y cuando abandona la vivienda, porque realizar mudanzas es tedioso y costoso, y porque existe un coste psicológico por abandonar un barrio en el que ya conoces a los vecinos y los establecimientos que hay. Todo esto le da mucho poder de negociación al casero e incluso le permite discriminar precios a posteriori; por ejemplo, si percibe que al inquilino le gusta vivir en su piso puede exigirle precios más elevados de los que pediría en un principio o a otro inquilino (Arnott 1989; Wheaton 1990; Oust 2017). Todo esto y más cosas provocan que el mercado del alquiler esté muy lejos de ser perfectamente competitivo, que es ese modelo ideal para el que muchos economistas recomiendan que el Estado no intervenga. Así que incluso algunos economistas ortodoxos, conscientes de que existen fallos de mercado importantes, ven bien que haya una regulación pública en el alquiler (Turner y Malpezzi 2003; Andrews et al 2011; Cuerpo et al 2014).

Pero hay muchas formas de regular el mercado del alquiler. Por un lado, están las cualitativas, que tienen que ver con el plazo legal de duración de los contratos, con las garantías legales que tendrán tanto caseros como inquilinos, con los motivos que existen para que cualquiera de los dos pueda romper justificadamente el contrato, e incluso con la eficiencia de la justicia. Estas medidas cualitativas existen en todos los países del mundo, aunque en diferente grado de protección al inquilino (Raess y von Ungern-Sternberg 2002); y hay bastante evidencia empírica que señala que no tienen un impacto directo en la dinámica del mercado del alquiler (Cuerpo et al 2014)

Por otro lado, están las medidas cuantitativas, que se refieren al precio del alquiler. Existe una opción que es más flexible y utilizada, que es limitar lo que el casero puede ir incrementando el precio del alquiler una vez ya está el contrato en marcha, evitando que el casero se aproveche de los importantes costes de mudanza. Pero existe otra medida más restrictiva que es limitar el precio al que los caseros pueden alquilar sus viviendas, con la idea de proteger al inquilino incluso antes de que lo sea. Evidentemente estas medidas sí impactan directamente en el mercado del alquiler y es sobre ellas que suele girar el debate.

Estas medidas cuantitativas han sido utilizadas por la inmensa mayoría de los países del mundo tras el comienzo de la primera Guerra Mundial en 1914. Sin embargo, a partir de los años 70 del siglo pasado muchos países, empujados por la ola neoliberal, eliminaron este tipo de medidas, y para 2017 ya había muchos países que no aplicaban medidas cuantitativas de ningún tipo, unos cuantos que aplicaban medidas flexibles, y otros pocos que aplicaban medidas restrictivas (Kholodilin et al 2018). Ahora bien, en los últimos años el incremento de los precios de los alquileres ha sido tan trepidante en las grandes ciudades que muchas administraciones públicas locales han tenido que aplicar medidas cuantitativas, incluyendo las más restrictivas. Algunos ejemplos famosos son los de Berlín, París, Nueva York, Nueva Jersey, etc. (Kholodilin et al 2018; Thurn 2018; Witehead y Williams 2018).

Los defensores de estas políticas argumentan que es la única forma de que haya precios asequibles para la mayoría de la población. Los detractores, en cambio, argumentan que estas medidas terminan perjudicando a quienes pretendían favorecer. El primer y principal argumento que utilizan es que, si el casero no puede subir el precio del alquiler todo lo que quiera y por lo tanto ganar todo el dinero que pueda, entonces es probable que dedique su vivienda a otra cosa distinta más rentable, como ponerla a la venta, o menos costosa, como dejarla para uso propio. En consecuencia, al final habría menos viviendas disponibles para alquilar, por lo que se estaría perjudicando a quienes quieren vivir de alquiler (Sims, 2007; ECB, 2003; Lind, 2003; Schmitt y Westerhoff 2021).

Otro argumento que utilizan es que, precisamente porque los caseros no podrían ganar tanto dinero con el alquiler, dejarían de dedicar tantos recursos a mantener sus viviendas en buen estado, por lo que el estado de las viviendas sería mucho peor, lo que perjudicaría a los que quieren vivir de alquiler (Turner y Malpezzi 2003; Sturtevant 2018).

Por último, estos economistas argumentan que la fijación de precios distorsiona las señales del mercado y que eso conduciría a situaciones indeseables, como por ejemplo que los inquilinos eligiesen viviendas más grandes de lo que aparentemente requerirían aprovechando que son más baratas, lo que perjudicaría a las familias más numerosas; o que se quedasen en la vivienda de alquiler barato más tiempo del deseable, impidiendo a otras personas acceder a esa vivienda; o que los inquilinos no aceptasen ofertas de empleo en otras ciudades en las que no tendrían el alquiler tan barato (Cuerpo et al 2014; Witehead y Williams 2018.

Pero lo cierto es que estos argumentos son bastante débiles y revelan una mala comprensión de la realidad económica, más allá de una visión ideológica favorable al negocio del alquiler. De hecho, detrás de estos argumentos se pueden encontrar importantes intereses económicos que, por la cuenta que les trae, quieren convencer a la gente de que la limitación de precios es una mala decisión. El descaro es tan llamativo que en ocasiones las propias asociaciones de propietarios de viviendas reconocen que financian las investigaciones que recomiendan eliminar dichas políticas, como este estudio financiado por una asociación de las mayores empresas inmobiliarias de Estados Unidos (Sturtevant 2018), éste financiado por Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos (Thurn 2018) o éste financiado por  la Asociación de Propietarios Residenciales del Reino Unido (Witehead y Williams 2018).

Vamos a contestar a estos tres argumentos. En primer lugar, eso de que limitar los precios haría que los caseros dejasen de poner su vivienda en alquiler porque no podrían ganar tanto dinero es un argumento basado en la creencia de que la gente sólo hace negocio si va a ganar la máxima rentabilidad que te permite una situación en la que no haya trabas, y de que no va a continuar con su negocio si gana un poco menos. Esto es equivalente a decir que los vendedores dejarían de vender cosas si tuviesen que pagar un impuesto por sus beneficios, o equivalente a decir que nadie trabajaría si hubiese que pagar un impuesto por la renta ganada, o equivalente a decir que nadie conduciría su coche si hubiese que pagar un impuesto por la gasolina. Lo lógico y esperable es que los caseros sigan poniendo sus viviendas en alquiler aunque ganen menos de lo que podrían ganar sin la regulación. Especialmente porque está demostrado que hay propietarios que no están preocupados por ganar lo máximo posible sino por ganar una cantidad razonable y no tener problemas con sus inquilinos; y más allá de que hay empresas que sólo se dedican a este negocio, por lo que si dejan de alquilar pisos tendrían que cambiar de actividad económica o echar el cierre (Raess y von Ungern-Sternberg 2002; Mason 2019; Slater 2020).

Y es que, además, no hay evidencia empírica robusta y no sesgada (que no haya sido pagada por las asociaciones de caseros) que demuestre que eso sucede. Por ejemplo, este estudio que analizó la limitación en el precio del alquiler en Lyon, en Francia, no encontró que disminuyera la oferta de viviendas ni que el sector viese disminuida su rentabilidad media en un periodo de 50 años (Bonneval 2019). Estos otros estudios analizaron la eliminación de limitaciones de precios en el alquiler en Massachussets en los años 90 y constataron que no aumentó apenas la oferta de viviendas puestas en alquiler (además de constatar que los precios crecieron fuertemente tras dicha eliminación) (Sims 2007 y Autor et al. 2014). A la misma conclusión llegó este estudio realizado para la ciudad de San Francisco tras el cambio regulatorio en 1994 (Diamond et al. 2019). Y en este estudio se constata que la supresión de las limitaciones en el precio de los alquileres realizada en el año 2001 en Nueva York no condujo a más oferta de alquileres, sino simplemente a mayores beneficios de los caseros y de las empresas inmobiliarias (Teresa 2019). En este estudio realizado en East Palo Alto en California se concluye que la limitación de precios no afectó al número de viviendas ofrecidas en alquiler (Gaffney y Benzarti 2021). Por último, en este otro estudio realizado para ciudades de España, Portugal y Grecia queda demostrado que la eliminación de las limitaciones en el precio de los alquileres no sirvió para incrementar el número de viviendas en alquiler, y que sin embargo impulsó un incremento vertiginoso de los precios y de otros procesos indeseables como la gentrificación y los desahucios (Arbaci 2019).

Pero es que hay más: si los propietarios de viviendas no van a poder ganar más por cada vivienda ya que tienen el precio del alquiler topado, la única forma que les queda para obtener más beneficios pasa por incrementar el número de viviendas puestas en alquiler. Y esto es precisamente lo que estos estudios evidencian que ha ocurrido en Nueva Jersey una vez que se limitaron los precios de los alquileres (Gilderbloom y Ye 2007; Ambrosius et al. 2015).

En resumen, que limitar los precios de los alquileres no reduce el número de viviendas ofrecidas en alquiler -de hecho, podría incluso aumentarlo-, y que en todo caso lo que sí que provoca sin ninguna duda es una reducción en los beneficios de los propietarios residenciales.

En cuanto al argumento de que la regulación de los precios llevaría a los caseros a descuidar el estado de sus viviendas hay que responder que dicho estado ya es bastante malo en general y en eso no ha tenido nada que ver la limitación de precios. Si muchas personas quieren alquilar en una determinada ciudad o zona, los propietarios pueden elevar los precios sin necesidad de preocuparse mucho por la calidad de la vivienda. Esto es precisamente lo que ocurre en muchas ciudades de España y que muy bien refleja la cuenta El Zulista, que recoge verdaderos zulos que hacen pasar por viviendas aprovechando la desesperación de muchas personas (El Zulista 2021). Es improbable, por lo tanto, que controlar los precios vaya a empeorar esta situación. Y esto no es algo propio de España: ocurre en todos los países. Por ejemplo, en el Reino Unido 1 de cada 3 inquilinos viven en viviendas estructuralmente inadecuadas acorde a este estudio (Lansley y Mack 2015). Según el propio parlamento británico, casi un tercio de las viviendas en alquiler no cumplen los criterios mínimos establecidos por el gobierno para ser consideradas decentes (UK Parliament, 2016). De hecho, hay estudios que demuestran que en las décadas anteriores a la intervención del sector público en el mercado del alquiler las condiciones eran todavía mucho peores (Rodger 1989; McCrone y Elliot 1989). Esto precisamente nos dice qué es lo que importa en cuanto a la calidad de la vivienda: los requisitos a los que obligue la ley. Por ejemplo, hay muchos estudios que demuestran que, en los Países Bajos, como el precio del alquiler sólo puede ser incrementado si mejora la calidad de la vivienda, su estado es mucho mejor que en los países en los que no hay controles de precios (Olsen 1988; Kutty 1996; Anas 1997; Slater 2020). Esto es algo que reconoce incluso el estudio financiado por la mencionada asociación de las mayores empresas inmobiliarias de Estados Unidos (Sturtevant 2018).

En consecuencia, la calidad de las viviendas en alquiler es ya muy mala en un mercado no regulado, y, de hecho, una buena forma de lograr que su calidad mejore es precisamente impidiendo que su precio pueda elevarse a no ser que el casero mejore su estado.

Con respecto al tercer argumento, el de las distorsiones económicas en el mercado, conviene echar un vistazo a estos comentarios de Joshua Mason (2019): “Cuando un propietario obtiene un ingreso porque tiene la suerte de poseer un terreno en un área donde la demanda está creciendo y la nueva oferta es limitada, estas son rentas puras en sentido económico. Vienen de una especie de monopolio, no de aportar recursos reales a la producción de vivienda. Y una cosa en la que casi todos los economistas están de acuerdo es que eliminar las rentas económicas no tiene costes en términos de reducción de producción o eficiencia”. Más claro el agua: lo verdaderamente ineficiente es que haya personas que, sin producir nada y sin aportar nada a la economía, se queden hasta con la mitad de los ingresos de las familias solamente por pagar el alquiler, porque eso impide que ese dinero pueda destinarse a comprar bienes y servicios o incluso a realizar inversiones. No hace falta ser economista ni acudir a ningún estudio académico para darse cuenta de que toda esa extracción de renta no puede ser buena para la economía.

Pero, aunque no hagan falta esos estudios, existen. En este estudio realizado para Estados Unidos se concluye que la limitación en el precio de los alquileres conduce a un mayor bienestar social (Raess y von Ungern-Sternberg 2002). Este otro estudio realizado también para Estados Unidos señala que esa medida tiene efectos positivos, especialmente para los niños que se benefician de dichos alquileres, aunque no sean muy elevados (Gross 2020). En esta revisión de estudios empíricos, aunque se advierte de que siempre son específicos para alguna ciudad o pequeña región, se concluye que las limitaciones en el precio del alquiler presentan beneficios para los inquilinos (Turner and Malpezzi, 2003).  En estos otros estudios se sostiene que siempre que las limitaciones de precios estén bien diseñadas, el bienestar social puede aumentar (Arnott, 1995; 2003, Andrews et al 2011, y Schmitt y Westerhoff 2021). Por último, hay estudios que encuentran una mejora del bienestar, pero sólo con medidas cuantitativas flexibles, no restrictivas (Arnott y Igarashi 2000 y Mense et al 2018).

Para acabar, es importante traer a colación que muchos economistas ortodoxos, apoyándose en lo que se conoce como “Segundo Teorema del Bienestar” de la síntesis neoclásica, aunque crean que limitar los precios de los alquileres sea negativo, sí creen que las autoridades públicas tienen que ayudar a las familias a poder optar a una vivienda en alquiler. Y la mejor forma de hacerlo, para ellos, es que el sector público otorgue una ayuda monetaria a dichas familias. El problema de esta vía es que, tal y como ha quedado de manifiesto en incontables estudios empíricos, lo que suele pasar es que parte de esa ayuda -si no toda- acaba en los bolsillos de los caseros, al mismo tiempo que elevaría todavía más los precios (Laferrére y Le Blanc 2004; Gibbons y Manning 2006; Susin 2002). Para entender por qué siempre pasa esto veamos un ejemplo. Imaginemos que la ayuda pública a quienes quieren alquilar fuese de 200 euros. Como esto es algo que sabrían los caseros, estos podrían incrementarle el precio en 100 euros a sus inquilinos, puesto que ambas partes saldrían ganando. De esta forma, 100 euros acabarían en el bolsillo de los inquilinos, y 100 en los de los caseros. Por lo tanto, algunas familias podrían optar al alquiler gracias a esta ayuda, pero a cambio de que los precios de los alquileres y los beneficios de los caseros aumentaran todavía más. Por eso, es mejor controlar los precios que dar ayudas a las familias que quieren alquilar.

En definitiva, limitar los precios de los alquileres para que sean asumibles no es sólo una medida socialmente necesaria, sino que además es económicamente positiva. Los caseros no van a dejar de alquilar sus propiedades ni a descuidar su mantenimiento por ello, y la economía funcionaría mejor porque las familias beneficiadas tendrían más dinero para comprar bienes y servicios e incluso invertir. Quienes niegan esto es porque tienen intereses en el negocio del alquiler o porque se han creído sus mentiras y su propaganda. El negocio del alquiler es indignantemente rentista, extrae dinero de quienes menos tienen y se lo entrega a quienes más tienen sin que estos estén aportando nada a la sociedad ni a la economía. Precisamente por ello, limitar los precios de los alquileres, aunque sea una medida necesaria y potente, en realidad se queda corta. Para que sea una política verdaderamente efectiva y justa debe ir acompañada de una reducción en la concentración de inmuebles y en el poder de las empresas inmobiliarias, así como de un fuerte incremento del stock de viviendas públicas y sociales. Esa combinación de políticas es la más apropiada para lograr que el acceso a una vivienda no sea un privilegio para unos pocos, sino un derecho para todos.

 

 

 

 

Raess y von Ungern-Sternberg (2002) en EEUU

https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S016604620100093X

Cuerpo et al (2014) UE

https://ideas.repec.org/p/euf/ecopap/0515.html

Andrews et al (2011) OCDE https://www.oecd-ilibrary.org/economics/housing-markets-and-structural-policies-in-oecd-countries_5kgk8t2k9vf3-en

Van den Noord, P. (2005), «Tax Incentives and House Price Volatility in the Euro Area: Theory and Evidence», Economie International, Vol. 101.

DiPasquale, D. and E. Glaeser (1999), “Incentives and Social Capital: Are Homeowners Better Citizens?”, Journal of Urban Economics, Elsevier, Vol. 45(2).

Kholodilin et al (2018) 64 países durante un siglo https://www.econstor.eu/handle/10419/187687

Diamond et al 2019 San Francisco https://www.aeaweb.org/articles?id=10.1257%2Faer.20181289&ref=mainstreem-dotcom

Keating 1998 https://www.taylorfrancis.com/chapters/edit/10.4324/9780429338465-1/rent-control-origins-history-controversies-dennis-keating

Mense et al 2018 https://www.econstor.eu/handle/10419/181625

Gaffney y Benzarti 2021 East Palo Alto California https://escholarship.org/uc/item/71b016p0

Oust 2017 En Oslo https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/19491247.2017.1336876

Witehead y Williams 2018  https://www.lse.ac.uk/geography-and-environment/research/lse-london/documents/Reports/LSE-International-Evidence-on-Rent-Control-Report-2018-Final.pdf

Sturtevant 2018 revisión de estudios empíricos en EEUU https://shapeillinois.com/wp-content/uploads/2018/12/rent-control-literature-review-final.pdf

Schmitt y Westerhoff 2021 https://link.springer.com/article/10.1007/s11403-020-00312-3

Thurn 2018 Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarioshttps://go.gale.com/ps/i.do?id=GALE%7CA541811602&sid=googleScholar&v=2.1&it=r&linkaccess=abs&issn=00223905&p=AONE&sw=w&userGroupName=anon%7E4d74c8e6

Slater 2020 https://revistas.rcaap.pt/finisterra/article/view/19772

Gross 2020 https://matthew-gross.github.io/gross_matthew_JMP.pdf

Gandhi et al 2021 en India https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3811975

Mense et al 2019 https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3494242

El Zulista (2021) https://www.facebook.com/elzulista/

Arnott (1989) https://link.springer.com/article/10.1007%2FBF00161714

Wheaton (1990) https://www.journals.uchicago.edu/doi/10.1086/261734

Arnott y Igarashi (2000) https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046200000338

Turner y Malpezzi (2003) https://www.government.se/contentassets/6e57e1d818bb4b289ac512bb7d307fa5/bengt-turner–stephen-malpezzi-a-review-of-empirical-evidence-on-the-costs-and-benefits-of-rent-control

Laferrére y Le Blanc 2004 http://www.crest.fr/ckfinder/userfiles/files/Pageperso/laferrere/laferrere_fichiers/LaferrereLeBlanc04JHEAllowances.pdf

Gibbons y Manning 2006 https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0047272705000484

Susin 2002  https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0047272701000810

Bonneval (2019) https://metropolitics.org/Does-Rent-Control-Prevent-Investment-in-Real-Estate.html

Sims (2007) https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0094119006000635

Autor et al (2014) https://economics.mit.edu/files/9774

Teresa (2019) https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/02723638.2019.1603556?journalCode=rurb20

Arbaci (2019) https://onlinelibrary.wiley.com/doi/book/10.1002/9781118867365

Gilderbloom y Ye (2007) https://onlinelibrary.wiley.com/doi/abs/10.1111/j.1467-9906.2007.00334.x

Ambrosius et al (2015) https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264275115001122

Lansley y Mack 2015 https://www.goodreads.com/book/show/24796555-breadline-britain

Parlamento británico 2016 https://publications.parliament.uk/pa/cm201516/cmpublic/housingplanning/memo/hpb04.htm

Rodger 1989 https://www.euppublishing.com/doi/abs/10.3366/sesh.1991.11.11.99

McCrone y Elliot 1989 https://link.springer.com/book/10.1007/978-1-349-03774-2

Olsen 1988 https://link.springer.com/article/10.1007/BF00658922

Kutty 1996 https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/02673039608720846

Anas 1997 https://link.springer.com/article/10.1023%2FA%3A1007705623147

Mason 2019 https://jwmason.org/slackwire/considerations-on-rent-control/

Arnott 1995 https://pubs.aeaweb.org/doi/pdfplus/10.1257/jep.9.1.99

Arnott 2003 https://www.government.se/49b73b/contentassets/6e57e1d818bb4b289ac512bb7d307fa5/richard-arnott-tenancy-rent-control

ECB, 2003  https://www.ecb.europa.eu/pub/pdf/other/euhousingmarketsen.pdf

Lind, 2003 https://www.researchgate.net/publication/265240658_Rent_regulation_and_new_construction_With_a_focus_on_Sweden_1995-2001

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